一、规划概述

为统筹协调推动老城整体保护与有机更新，实现街区高质量保护更新，针对西城区大栅栏历史文化街区观音寺片区已完成申请式退租的腾退空间，当前存在的腾退资产较为零散、资产利用方式受限、空置率较高、腾退资金回报较低等问题，探索产业赋能下的腾退空间再利用模式。

工作坚持以文化视角、产业思维、运营逻辑破题老城历史街区空间，引领大栅栏观音寺片区规划体系走向从广到实的精细化更新阶段。紧扣政务保障、民生改善、文化活化、产业迭代协调共促的总体目标，从首都核心功能着眼、从片区整体发展入手，立足文化梳理、市场研究、空间评价，系统解决文化添彩、产业增效、资产增值问题，引导腾退空间合规、合理、有序、高质量利用，实现核心资源的优化配置。

二、产业与定位

从文化特质、产业特色、消费水平和物业价格等四个方面对北京老城内重点胡同更新片区进行比对研究，为本项目寻找差异化发展路径。

通过政策梳理、民生调研、文化挖掘、市场供给四个维度对片区产业进行筛选，最终明确以数字创意服务业和体验文旅服务业为核心的胡同新经济产业作为片区主导产业，以品质生活服务业为片区支撑产业，形成“1+1”产居融合的观音寺片区特色现代服务产业体系。

       针对已腾退空间布局，进行刚性业态和柔性业态指引，构建胡同新经济小院和品质新民生小院两大小院产品体系，其中胡同新经济小院主要以产业小院、会晤小院和非遗小院为核心特色，品质新民生小院主要以人才小院和共享小院为核心特色。最终明确观音寺片区总体定位为新经济产业小院样板区，功能定位为数字内容创作策源地、沉浸文旅消费目的地、品质胡同生活体验地。

   三、空间风貌

从时空双视角对文化脉络与空间转译进行了全面梳理对应，勾勒三街定基调、四核显形象、节点塑文化、腹地保民生、片区提品质的分层次业态风貌，展现从古朴向现代、由居住向共生过渡的多元功能特色与历史街区风貌。

依托现状文物遗存与重要节点的带动作用，与区域流量链接，植入京粹沉浸游、创意研学游、胡同体验游，重点打造３条风情游线。以“不落幕、不扰民”为原则，在室内空间以外寻找适宜活动的室外场地空间，植入符合片区基调的特色活动，打造沉浸式节事体验空间节点。

   四、运营与利用

在共生共享方面，建立共生建筑、共生院落、共生街区三个层级的共生体系，将片区零散而有限的空间组织起来，通过共生共享思路打造共生居住空间、共享公共设施、共享创意业态，实现新产业、新居民、新文化与老院落、原住民的和谐共融。

在智慧治理方面，以“西城家园”为平台，搭建“西城家园—观音寺街区”智慧社区服务平台，针对居民和游客深化升级，形成对内促进智慧化管理、对外能够提升游览体验满意度的历史街区智慧社区管理架构。

明确提出已腾退空间的具体功能应在老城保护的前提下，优先考虑政务保障与民生改善需求，再结合整体业态布局建议，合理安排产业、商业等功能。在政务保障方面，考虑观音寺片区已腾退资产分布零散、面积较小，不利于安全防卫与设施保障，难以支撑高品质政务办公需求。建议通过完善街区公共服务功能、提升街区环境品质与综合治理水平，为中央政务活动创造安全、良好、宜人的服务保障环境。

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